Gräfelfing - Familientraum im Grünen: Großzügige Doppelhaushälfte mit flexiblen Nutzungsmöglichkeiten, traumhaftem Garten & Garage!

Kathrin Röthig und ihr Team freuen sich, Ihnen diese charmante und ruhig gelegene Doppelhaushälfte in Gräfelfing vorstellen zu dürfen. Das im Jahr 1974 erbaute Architektenhaus überzeugt durch einen durchdachten Grundriss, einen großzügigen, eingewachsenen Garten mit Terrasse sowie einer geräumige Garage. Die Immobilie wird exklusiv im Original Röthig & Röthig Bieterverfahren angeboten.

In Kombination mit den großzügigen Wohn- und Außenbereichen eignet sich diese Immobilie ideal für größere Familien, die ihren eigenen Wohntraum verwirklichen wollen.

Auch die Lage lässt keine Wünsche offen. Das Haus befindet sich zurückversetzt in einer verkehrsberuhigten Anwohnerstraße und bietet dadurch ein hohes Maß an Privatsphäre und Ruhe. Die S-Bahn-Station „Gräfelfing“ (Linie S6) ist nur wenige Gehminuten entfernt und gewährleistet eine schnelle und komfortable Anbindung in die Münchner Innenstadt. Sämtliche Einkaufsmöglichkeiten, Schulen und Kindergärten befinden sich in unmittelbarer Nähe und sind bequem fußläufig erreichbar.

Das Grundstück, auf welchem sich das Haus befindet, hat eine Größe von ca. 675 m². Dieser ideelle Anteil umfasst sowohl Ihren eigenen Grundstücksanteil als auch die gemeinschaftlich genutzte Zufahrt.

Ein besonderes Highlight dieses Hauses ist die Flexibilität in der Gestaltung. Derzeit wird das Haus in zwei separaten Einheiten genutzt. Eine Umgestaltung in ein Einfamilienhaus ist denkbar, da der ursprüngliche Grundriss hierfür konzipiert wurde. Mit einer Wohnfläche von insgesamt ca. 166 m², verteilt auf zwei Etagen sowie einen bereits ausgebauten Speicher, bietet diese Immobilie viel Platz für die gesamte Familie und eröffnet zahlreiche Nutzungsmöglichkeiten.

Die traumhafte Terrasse mit Südausrichtung (ca. 32 m²) sowie der grüne, eingewachsene Garten mit schönem Baumbestand schaffen eine angenehme, private Atmosphäre und laden zum Entspannen im Freien ein.

Nach dem Betreten des Grundstückes über Ihr Gartentor gelangen Sie über einen Privatweg entlang des gepflegten Gartens zum Haus. Nach dem Betreten des Hauses werden Sie in einem zentralen Flurbereich empfangen, der gut geschnitten ist und Platz für eine Garderobe sowie zusätzlichen Stauraum bietet.

Das Erdgeschoss des Hauses ist derzeit als eine eigenständige Einheit genutzt und beherbergt ein Schlafzimmer, ein Badezimmer mit Badewanne, ein separates Gäste-WC, eine Küche sowie den großzügigen Wohn- und Essbereich.

Über den Flur erreichen Sie zunächst das separate Gäste-WC. Direkt daneben befindet sich das zeitlos geflieste Tageslichtbad, ausgestattet mit einer Badewanne, einem breiten Waschbecken sowie einem WC.

Das Schlafzimmer im Erdgeschoss ist perfekt geschnitten und präsentiert sich durch die großen Fensterflächen angenehm hell. Es bietet vielfältige Einrichtungsoptionen und kann perfekt als Elternschlafzimmer oder Kinder-/Gästebereich genutzt werden.

Die Küche ist sowohl vom Flur als auch vom Essbereich aus zugänglich und überzeugt durch ihre angenehme Größe sowie eine durchdachte Aufteilung. Sie bietet Ihnen die Möglichkeit, Ihren ganz persönlichen Küchentraum zu verwirklichen und den Raum ganz nach Ihren individuellen Vorstellungen und Wünschen zu gestalten. Durch ein Fenster wird die Küche mit viel Tageslicht versorgt und eröffnet zudem einen schönen Blick in den Vorgarten.

Direkt angrenzend öffnet sich das Herzstück des Hauses – der großzügige, äußerst lichtdurchflutete und südseitig ausgerichtete Wohn- und Essbereich. Nahezu raumbreite und bodentiefe Fensterfronten sorgen für ein angenehmes Wohngefühl und bieten zu jeder Jahreszeit einen schönen Blick in den eigenen Garten. Der Raum wird den ganzen Tag über mit viel Tageslicht versorgt und schafft eine warme, einladende Atmosphäre. Die Größe des Wohnbereichs eignet sich ausgezeichnet für die Integrierung eines Essbereichs und macht diese moderne Grundrissvariante eines offenen oder halboffenen Wohnkonzepts aus Wohnen & Essen perfekt umsetzbar.

Von hier aus gelangen Sie direkt auf die sonnige Terrasse in Südausrichtung, die viel Platz für Sitzmöglichkeiten und gesellige Stunden im Freien bietet. Denkbar wäre auch eine Erweiterung als Wintergarten. Der liebevoll angelegte Garten überzeugt durch seinen gewachsenen Baumbestand und bietet viel Privatsphäre sowie Ruhe – eine grüne Oase zum Zurückziehen und Entspannen. Zudem bietet das Grundstück ideale Voraussetzungen für Kinder zum Spielen und viel Freiraum für Ihre Haustiere.

Zurück im derzeit separierten Treppenhaus, erreichen Sie über eine stilvolle Steintreppe das Obergeschoss des Hauses, die aktuell als zweite Einheit genutzt wird.

Besonders hervorzuheben ist, dass sowohl Erd- als auch Obergeschoss über separate Eingänge verfügen. Dadurch eröffnen sich flexible Nutzungsmöglichkeiten, etwa für Mehrgenerationenwohnen, eine teilweise Vermietung oder auch die Umgestaltung in ein klassisches Einfamilienhaus.

Im Obergeschoss erwartet Sie eine helle und freundliche Wohnatmosphäre. Auf dieser Ebene befinden sich eine moderne Küche, ein Tageslichtbad, zwei Schlafzimmer sowie ein weiterer Raum, der zuletzt als Arbeitszimmer genutzt wurde - ein großzügiger Raum mit breiter Gaube und viel Tageslicht.

Das Badezimmer ist zeitlos ausgestattet und verfügt über eine Badewanne, ein Waschbecken und ein WC. Ein Dachfenster sorgt für angenehme Belichtung und Belüftung. Zusätzlich steht ein Kriechspeicher als Stauraum zur Verfügung.

Die moderne Küche überzeugt durch ihre Funktionalität sowie ein großes Dachfenster, das eine freundliche und helle Atmosphäre schafft. Eine geschmackvoll gestaltete Einbauküche mit Spülmaschine, Kühlschrank und viel Stauraum fügt sich optimal in den Raum ein. Unsere Empfehlung: Bei Nutzung als Einfamilienhaus lässt sich die Küche ideal als zusätzliches Zimmer nutzen.

Auf der Südseite des Hauses befinden sich die gemütlichen und hellen Kinderzimmer. Diese verfügen jeweils über ca. 23 m² und 21 m² Wohnfläche und werden durch große Fensterflächen mit Ostausrichtung angenehm belichtet. Beide Zimmer bieten Zugang zum Balkon mit Blick in den Garten und ins Grüne. Ob beim morgendlichen Kaffee oder beim Ausklang des Tages – hier genießen Sie zu jeder Zeit eine angenehme Atmosphäre.

Über das rechte der Kinderzimmer gelangen Sie über eine weitere Treppe in das nachträglich ausgebaute Dachgeschoss, das zusätzlichen Raum mit vielseitigen Nutzungsmöglichkeiten bietet. Ein begehbarer Kleiderschrank stellt eine elegante Stauraumlösung dar, während ein markantes Dreiecksfenster für eine besondere Lichtstimmung sorgt.
Hinweis: Wir haben diese Flächen mit insgesamt ca. 60 m² nicht in die Wohnfläche miteingerechnet.

Weitere Nutz- und Stauflächen befinden sich im Untergeschoss. Das Haus ist vollständig unterkellert und bietet bei einer Nutzung als Einfamilienhaus ca. 214 m² Nutzfläche mit vielfältigen Nutzungsmöglichkeiten. Neben einem großzügigen Vorratsraum stehen ein Badezimmer sowie ein Hauswirtschafts- und Lagerbereich zur Verfügung. Ergänzt wird das Raumangebot durch einen separaten Waschraum mit Waschmaschinenanschluss.

Darüber hinaus verfügt das Untergeschoss über zwei gut belichtete Räume, die als Gästezimmer, Gym oder Au-Pair-Bereich genutzt werden könnten. Ebenso steht Ihnen ein weiteres Badezimmer mit Dusche und Badewanne zur Verfügung.

Diese charmante Doppelhaushälfte vereint großzügiges Wohnen, flexible Nutzungsmöglichkeiten und eine der begehrtesten Wohnlagen im Würmtal auf ideale Weise. Ob als klassisches Einfamilienhaus oder für Mehrgenerationenwohnen – hier eröffnen sich zahlreiche Möglichkeiten zur individuellen Gestaltung. Der idyllische Garten, die ruhige Lage sowie die hervorragende Infrastruktur machen diese Immobilie zu einem besonderen Zuhause mit viel Potenzial und hoher Lebensqualität.

Gerne präsentieren wir Ihnen dieses besondere Haus im Rahmen einer persönlichen Besichtigung.

Die Gartenstadt Gräfelfing zählt zu den begehrtesten Wohnlagen im Westen Münchens und vereint auf besondere Weise die Vorzüge des naturnahen Wohnens mit der unmittelbaren Nähe zur bayerischen Landeshauptstadt. Die charmante Gemeinde am westlichen Münchner Stadtrand überzeugt durch ihre ruhige, grüne Umgebung, gepflegte Wohnstraßen sowie eine hohe Lebensqualität mit exklusiver Wohlfühlatmosphäre. Hier treffen urbanes Leben und idyllische Natur harmonisch aufeinander.

Trotz der entspannten Wohnlage profitieren Bewohner von der Nähe zur Münchner Innenstadt mit ihrem vielfältigen Angebot an Kunst, Kultur, Gastronomie und zahlreichen Freizeitmöglichkeiten. Auch innerhalb Gräfelfings ist eine ausgezeichnete Infrastruktur gegeben. Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, Apotheken, Ärzte sowie verschiedene Dienstleister befinden sich in der Haupteinkaufsstraße und sind vom Grundstück aus bequem in etwa 10 Minuten fußläufig erreichbar. Für ausgedehnte Spaziergänge, sportliche Aktivitäten oder erholsame Stunden im Grünen bietet sich insbesondere das nahegelegene „Planegger Holz“ an – eines der beliebtesten Naherholungsgebiete der Umgebung. Der bekannte Wallfahrerweg, der dorthin führt, ist vom Haus direkt zugänglich.

Darüber hinaus laden zahlreiche Cafés, Restaurants und Biergärten in der Umgebung zum Verweilen ein und unterstreichen den hohen Freizeitwert der Lage.

Familien profitieren zudem von einem hervorragenden Bildungsangebot. Verschiedene Schulen, darunter die Grundschule und das Kurt-Huber-Gymnasium mit seiner soeben fertiggestellten topmodernen Schwimmhalle, die ab September auch von der Gräfelfinger Bevölkerung genutzt werden kann, sind mit dem Fahrrad in rund 10 Minuten erreichbar. Ergänzt wird das familienfreundliche Umfeld durch mehrere Kindergärten und Betreuungseinrichtungen, wie beispielsweise den Diakonie-Kindergarten oder den privaten Kindergarten in der Jahnstraße.

Die Verkehrsanbindung ist hervorragend: Sowohl mit dem Auto als auch mit öffentlichen Verkehrsmitteln ist die Lage bestens angebunden. Die Bushaltestelle „Freihamer Straße“ der Linie 258 befindet sich nur etwa 2 Gehminuten entfernt. Die nächstgelegene S-Bahn-Station „Gräfelfing“ mit Anschluss an die Linie S6 erreichen Sie in ca. 6 Minuten zu Fuß. Von dort gelangen Sie schnell und unkompliziert in die Münchner Innenstadt.

Über die nahegelegene A96 besteht eine schnelle Anbindung an den Mittleren Ring, der in rund 15 Minuten erreichbar ist. Der Münchner Flughafen kann über die Autobahnen A99 und A92 in etwa 35 Minuten erreicht werden. Gleichzeitig bietet die Lage einen idealen Ausgangspunkt für Ausflüge ins Umland: Der beliebte Starnberger See ist über die A96 in nur ca. 30 Minuten erreichbar und lädt zu erholsamen Wochenenden am Wasser ein.