Erben und Vererben von Immobilien.

Die Themen Erben und Vererben sind besonders im Fall von Immobilienbesitz bedeutsam und sollten nicht auf die leichte Schulter genommen werden. Deswegen haben wir uns mit Thomas Röthig von RÖTHIG & RÖTHIG Immobilien unterhalten, denn Herr Röthig kennt sich auf diesem Gebiet Erbschaft, Erbrecht und Nachlass aus, wie kaum ein anderer.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, erben und vererben hat in Ihrem Aufgabenbereich als Rechtsanwalt eine besondere Stellung eingenommen. Wieso interessierten Sie sich immer schon für diese rechtliche Thematik?

Der Immobilienmakler als Mediator

Thomas Röthig: Meine Berufslaufbahn begann ich als selbstständiger Rechtsanwalt mit dem ausschließlichen Schwerpunkt Erbrecht. Inzwischen bin ich seit über 30 Jahren in diesem Spezialgebiet tätig, zunächst als Anwalt und jetzt als Immobilienmakler in München. Man hat immer mit Menschen zu tun, das ist spannend und vielseitig und es gibt zwei interessante Tätigkeitsfelder – das gestaltet die Thematik sehr abwechslungsreich. Auf der einen Seite die beratende Leistung vor dem Erbfall, was wir auch als „Vererben“ bezeichnen. Auf der anderen Seite der tatsächliche Erbfall, also wenn der Erblasser verstorben ist, das betrifft dann die Erben ganz direkt. In beiden Fällen liegt mein Fokus sehr stark auf der Beratung und der Mediation in Erbschaftsangelegenheiten. Vor allem kann ich als Mediator bei Erbstreitigkeiten die einzelnen Parteien einen, um so ein gemeinsames Ziel zu erreichen. Häufig ist dies ein langer, komplexer Prozess, der aber in meiner Laufbahn final immer zu einem hervorragenden Ergebnis für alle Beteiligten eines Erbfalls führte.

Stylus Magazin: Sie haben ganz besondere Erfahrungen im Bereich „Erben und Beerben“ gemacht.

Die Nachlasspflegschaft bei unbekannten Erben

Thomas Röthig: Das ist richtig, aber oft wurden wir leider zu spät zurate gezogen, wenn – wie man so schön sagt – das Kind bereits in den Brunnen gefallen ist! In diesen Fällen hatte der Erblasser zwar ein großes Vermögen hinterlassen, aber unglücklicher Weise kein Testament errichtet und die Erben waren unbekannt. Diesbezüglich hat der Gesetzgeber jedoch eine Lösung parat: Es wird vom Nachlassgericht eine sogenannte Nachlasspflegschaft angeordnet. Ich selbst gehörte zu diesem Kreis, der vom Gericht auserwählten Rechtsanwälte. Wir mußten zunächst den Nachlass sichern und die Erben ausfindig machen. Durch unser Know-how, das wir uns im Laufe der Zeit angeeignet hatten, entwickelten wir uns zu einer der führenden Rechtsanwaltskanzleien auf diesem Gebiet in München.

Stylus Magazin: Das hört sich nach detektivischen Fähigkeiten an …

Erbenermittlung durch Erbenermittlungsbüros

Thomas Röthig: Sehr oft ist das tatsächlich so. Man muss viel recherchieren und es passierte nicht selten, dass die Suche nach den Erben auch in die zweite oder dritte Erbordnung fiel. In besonders komplizierten Fällen übernehmen dann besondere Spezialisten, sogenannte Erbenermittlungsbüros, diese Aufgabe. Häufig werden Erben ausfindig gemacht, die nur weitläufig verwandt sind und zu denen der Erblasser keinen Kontakt mehr hatte oder sie gar nicht kannte. Dann fällt das Nachlassvermögen in Hände, die der Erblasser von sich aus sicher nicht bedacht hätte. Meist wird das gesamte Nachlassvermögen schließlich verkauft und der Erlös unter den Erben aufgeteilt. Der Nachbar oder die Freunde, denen der Erblasser möglicherweise das eine oder andere Erinnerungsstück versprochen hatte – was sicher auch der Fall war – gehen dann leider leer aus.

Stylus Magazin: An welche großen Fälle erinnern Sie sich besonders?

Erhebliche Nachlassvermögen und Erben im Ausland

Thomas Röthig: Da gibt es zwei erstaunliche Beispiele, bei denen es sich um Nachlässe mit erheblichen Vermögen handelte: Grundbesitz und liquide Barmittel zwischen 15 und 20 Millionen D-Mark. Die Erben waren überall auf der Welt verstreut, auch in Russland, Kanada und Neuseeland. Als wir schließlich die Erben ausfindig machen konnten, fühlte es sich für diese weit entfernten Verwandten wie ein Lottogewinn an: Keiner von ihnen kannte den Erblasser oder hatte jemals von ihm gehört. Ich bin sicher, dass der Erblasser diesen Personen sein Vermögen nicht zukommen lassen wollte. Warum auch, er kannte sie ja überhaupt nicht. Daher ist es für mich auch nicht nachvollziehbar, warum Menschen mit einem so großen Vermögen kein Testament errichten.

Stylus Magazin: Das ist eine faszinierende Geschichte. Gibt es auch heute noch solche Erbfälle?

Thomas Röthig: Natürlich, spannende und weniger spannende. Zum Beispiel der Fall von Nina Kandisky, die zweite Ehefrau von Wassily Kandinsky. 1980 kam sie gewaltsam in Gstaad zu Tode. Nach den Erben beißen sich noch bis heute die Erbenermittler auf der ganzen Welt die Zähne aus.

Stylus Magazin: So etwas hätte sich doch vermeiden lassen, was ist ihre Empfehlung, Herr Röthig.

Machen Sie ein Testament

Thomas Röthig: Mein dringender Rat ist immer der Gleiche: Machen Sie ein Testament, machen Sie ein Testament, bitte machen Sie ein Testament! In meinen Augen ist es unerlässlich zu Lebzeiten den Nachlass zu regeln. Wer soll der Erbberechtigte sein oder wer soll eben auch nichts erben! Es ist doch entscheidend, wer nach meinem Ableben meine Werte und das Vermögen, alles was mir wichtig war, erhält. Das ist der letzte Wille eines Menschen!

Stylus Magazin: Haben Sie ein Beispiel für uns?

Testament bei getrennt lebenden Ehepartnern

Thomas Röthig: Ja, getrennt lebende Ehepartner. Diese Sachlage kommt in der Praxis immer häufiger vor, gerade wenn sich jüngere Paare scheiden lassen und noch nicht an den Tod und ein Testament denken. Ohne Testament jedoch geht die Erbschaft an den getrennt lebenden Ehegatten, genauso, wie wenn das Paar noch glücklich zusammen leben würde. Erst mit einem Scheidungsantrag sieht die Rechtslage anders aus – oder eben mit einem Testament, so kann man ein solches Ärgernis ganz leicht ausschließen.

Stylus Magazin: Eine andere Frage: Wie liegt die Sachlage, wenn nur meine Kinder als Erben in Betracht kommen. Brauche ich dann auch ein Testament oder Vermächtnis?

Letztwillige Verfügung, Erben und Vermächtnisse

Thomas Röthig: Ja, die letztwillige Verfügung sollte in jedem Fall erstellt werden. Auch wenn „nur“ die Kinder die Erben sind. Somit vermeidet man jede Art von Erbstreitigkeiten und Erbauseinandersetzungen – auch zwischen den Kindern. Denn es gibt doch nichts Schlimmeres, als wenn sich nach dem Tod der Eltern die Kinder entzweien, nur wegen des Nachlasses. Ist der jedoch geregelt, gibt es kein Wenn und Aber. Auch können in dem Testament Vermächtnisse ausgesetzt werden. Das macht man dann, wenn man bestimmte Personen, die nicht Erben sein sollen, bestimmte Gegenstände erhalten sollen, so z.B. die geschätzte Nachbarin, der schon immer die Vase so gut gefallen hat.

Stylus Magazin: Was sollte man tun, wenn man verheiratet ist und Kinder hat?

Berliner Testament

Thomas Röthig: Auch in diesem Fall kann ich nur die Empfehlung geben, sich von einem Experten beraten zu lassen. Ehepartner können beispielsweise ein gemeinschaftliches sogenanntes Berliner Testament errichten, um die Hinterlassenschaft zu regeln.

Stylus Magazin: Ist es notwendig schon bei der Testamentserstellung an eine spätere Erbschaftssteuer zu denken?

Erbschaftssteuer sparen, Freibeträge

Thomas Röthig: Auch das ist wichtig, man sollte bereits im Vorfeld an die steuerlichen Folgen für die Bedachten denken. Die Erbschaftssteuer ist für die Erben immer ein großes Thema. Das sollte man als Erblasser auch immer im Blick behalten. Es gibt sogenannte Erben Freibeträge, diese können die Hinterbliebenen wesentlich besser ausschöpfen, je mehr Kopfteile es gibt.

Stylus Magazin: Wie kann man denn das gesamte Vermögen unter den Kindern beziehungsweise Enkelkindern gerecht verteilen?

Bewertung von Immobilien

Thomas Röthig: Zunächst ist es entscheidend eine genaue Bewertung der einzelnen Vermögenswerte zu besitzen – und zwar bevor man das Testament mit der möglichen Verteilung erstellt. Mein Rat: Kümmern Sie sich frühzeitig um eine detaillierte Bewertung der Vermögensverhältnisse. Selbstverständlich haben wir, meine Frau Kathrin und ich, mit unserem Unternehmen RÖTHIG & RÖTHIG Immobilien die Erfahrung und die Möglichkeiten solche präzisen Bewertungen vorzunehmen. Umfangreich und vor allem unentgeltlich.

Stylus Magazin: Welche Punkte müssen bei der Testamentserrichtung beachtet werden?

Notarielles Testament

Thomas Röthig: Es muss ein handschriftliches Testament sein und auch unterschrieben werden. Außerdem sollte es mit dem Datum der Testamentserstellung versehen sein. Es darf nicht mit dem Computer erstellt werden. Ein Zeuge muss zwar nicht hinzugezogen werden, wenn es sich jedoch um ein großes und komplexes Vermögen handelt, ist es sicher besser, sich an einen Notar oder eine Notarin zu wenden. Dort werden Sie kompetent beraten.

Testamentsvollstrecker, Testamentsvollstreckung

Bei großen Vermögen sollten Sie einen Testamentsvollstrecker bestimmen. Als Testamentsvollstecker habe ich schon zahlreiche Nachlassvorgänge abgewickelt. Eine spannende und schöne Aufgabe.

Stylus Magazin: Was ist Ihr Ratschlag für die Aufbewahrung eines Testaments?

Testamentsaufbewahrung, amtliche Verwahrung beim Amtsgericht

Thomas Röthig: Am besten gibt man das Testament in amtliche Verwahrung, dafür sind Nachlassgerichte zuständig. Dort liegt es sicher, kann nicht verloren, gesucht oder entwendet werden. Außerdem stellt sich auch nicht die Frage, ob ein weiteres Testament vorhanden ist und es können auch keine möglichen Zweifel an der Echtheit des Testaments erhoben werden. Zu guter Letzt kann es auch immer wieder aus der Verwahrung herausgeholt und geändert werden.

Stylus Magazin: Hätten Sie noch einen weiteren wertvollen "Erben-Tipp" für uns?

Verschenken, Steuern sparen, Nießbrauchsrecht

Thomas Röthig: Gerne. Zum Beispiel das Thema: Barvermögen verschenken. Ich denke oft an junge Immobilienkäufer. Gerade in Städten wie München können sich junge Familien keine Wohnung oder ein Haus mehr leisten. Wobei es aber mehr als sinnvoll wäre, sich frühzeitig Wohneigentum anzuschaffen. Helfen könnten oft vermögende Eltern. Verschenken oder überschreiben diese beispielsweise bereits zu Lebzeiten Teile Ihres Barvermögens, sparen sie nicht nur Steuern, sondern sie denken auch an die Zukunft ihrer Kinder. Außerdem können sie sich auch ein Nießbrauchsrecht ins Grundbuch eintragen lassen, das sie zusätzlich absichert.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, Sie haben zu Beginn viel davon gesprochen, dass sich Erben oft nicht einig oder sogar verstritten sind. Wie kann man hier helfen?

Zwangsversteigerung vermeiden

Thomas Röthig: Aufgrund meiner früheren Tätigkeit als Rechtsanwalt und Nachlasspfleger hatte ich häufig mit Erbengemeinschaften zu tun, die sich nicht kannten, mit Animositäten kämpfen mussten und darüber hinaus verschiedene Interessen verfolgten. Die große Kunst war es, diese zu einen und eine gerichtliche Auseinandersetzung oder womöglich eine Zwangsversteigerung zu vermeiden. Ich wage von mir zu behaupten, dass ich in diesen Fällen immer sehr erfolgreich gewesen bin. Heute kann ich als Mediator, Ratgeber und auch Unterstützer von meinen früheren Erfahrungen profitieren und meinen Kunden hilfreich zur Seite stehen, wenn Konflikte innerhalb der Erbengemeinschaft vorhanden sind. Es ist ein schwieriger und teilweise auch nervenaufreibender Prozess. Oft ist diese Aufgabe aufwendiger als unsere eigentliche Tätigkeit als Immobilienmakler. Ich erinnere mich an eine Erbengemeinschaft mit fünf Geschwister, allesamt Akademiker und Professoren, die extrem zerstritten waren – und es handelte sich um ein erhebliches Immobilienvermögen. Aber auch hier ist es mir gelungen, die Erbengemeinschaft für den Grundstücksverkauf zu einigen. Jetzt – nach mehreren Jahren – konnte ich erfahren, dass die Beteiligten wieder miteinander sprechen – auch privat. Das freut mich sehr.

Stylus Magazin: Wie gelingt Ihnen diese Mammutaufgabe im Bereich Erbstreitigkeiten?

Erbstreitigkeiten vermeiden

Thomas Röthig: Die wichtigste und unverzichtbarste Eigenschaft ist Geduld und man muss zuhören können. Natürlich ist auch Verschwiegenheit unverzichtbar und man darf niemals eine der Parteien bevorzugen oder deren Meinung angreifen. Unparteiisch und loyal, das sind die notwendigen Attribute um einfühlsam und sensibel die Beweggründe der einzelnen Personen erforschen zu können. Nur so kann man mit viel Zeitaufwand eine Einigung und schließlich eine gemeinsame Lösung erreichen. Erst dann ist es auch für mich möglich behutsam die Führung zu übernehmen. Es macht mich wirklich immer wieder glücklich zu sehen, dass die verfeindeten Parteien am Ende zufrieden und entspannt einen Ausweg aus der verfahrenen Situation finden konnten.

Stylus Magazin: Könnte man sagen, Ihre Kernkompetenz ist das Mentoring, also die Hilfe und Unterstützung auch beim Thema Erbengemeinschaft?

Berufserfahrung, Mentoring

Thomas Röthig: Ja, jedoch nicht für mich alleine, sondern nur gemeinsam mit meiner Frau Kathrin. Durch unsere umfangreiche Lebens- und Berufserfahrung bei Immobilienverkäufen – häufig über Erbengemeinschaften die ein Haus oder Grundstücke geerbt haben – sind wir beide in der Lage mit viel Fingerspitzengefühl die Ziele jedes einzelnen Erbberechtigten zu erreichen. Viele administrative Dinge können wir zwar delegieren, aber die Arbeit mit unseren Kunden, den Menschen und ihren persönlichen Bedürfnissen wird immer unsere individuelle und persönliche Chefsache bleiben. Kathrin und ich – das hat sich in den letzten über 20 Jahren deutlich gezeigt – sind ein unschlagbares Team und ergänzen uns in allen Angelegenheiten uneingeschränkt. Genau das macht uns so erfolgreich in allen Immobilienbereichen.

Stylus Magazin: Wenn Interessierte weitere Fragen haben, kann man Sie und Ihre Frau zum Thema Erben und Vererben oder auch zu anderen Themen direkt persönlich kontaktieren?

Röthig Podcasts

Thomas Röthig: Selbstverständlich! Zu allen Themen rund um die Immobilie gibt es sehr viel und Umfassendes zu sagen. Auf der einen Seite kann man sich auf unseren Websites und unseren Multimedia-Kanälen wie Röthig Podcasts und Röthig Blogs umfangreich informieren. Aber meine Frau Kathrin und ich stehen auch immer für eine Besprechung zur Verfügung. Durch einen kurzen Anruf in unserem Büro kann man einen persönlichen Termin vereinbaren. Dieser gilt übrigens als Erstberatung und diese ist bei uns unverbindlich und gebührenfrei.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, vielen Dank für dieses aufschlussreiche und umfassende Gespräch.

Der erste Teil unseres Podcasts zum Thema Erben & Vererben beschäftigt sich mit dem Thema Vererben.

Der zweite Teil unseres Podcasts konzentriert sich auf die Erben und vor allem Erbengemeinschaften.

Hier finden Sie alle unsere Podcast-Folgen: RÖTHIG & RÖTHIG News – der Münchner Immobilien-Podcast!