Treuepflichtverletzung - Kein Schadensersatz bei geplatztem Kaufvertrag!

20.02.2018

Der Verkäufer hat eine Immobilie zu einem Preis von Euro 376.700,- inseriert. Nur wenige Tage vor dem Notartermin teilte der Verkäufer dem Kaufinteressenten mit, dass er nunmehr einen Kaufpreis von Euro 472.400,- haben wolle. Daraufhin kam der Kaufvertrag nicht zustande. Die 14-tägige Widerrufsfrist für den Darlehnsvertrag war bereits abgelaufen. Der Kaufinteressent wollte vom Verkäufer Euro 9.000,- als Schadensersatz für die Kosten der Rückabwicklung des Darlehnsvertrages.


DER Streitfall:

Der Verkäufer hat eine Immobilie zu einem Preis von Euro 376.700,- inseriert. Der Kaufinteressent wollte die Immobilie für diesen Preis kaufen. In der Folgezeit wurden mehrere Kaufvertragsentwürfe ausgetauscht und der Notartermin fixiert.

Zwischenzeitlich hat der Kaufinteressent einen Darlehnsvertag abgeschlossen. Nur wenige Tage vor dem Notartermin teilte der Verkäufer dem Kaufinteressenten mit, dass er nunmehr einen Kaufpreis von Euro 472.400,- haben wolle. Daraufhin kam der Kaufvertrag nicht zustande.

Die 14-tägige Widerrufsfrist für den Darlehnsvertrag war bereits abgelaufen. Der Kaufinteressent wollte vom Verkäufer Euro 9.000,- als Schadensersatz für die Kosten der Rückabwicklung des Darlehnsvertrages.


DIE Entscheidung:

Der Verkäufer muss keinen Schadensersatz leisten. Auch wenn er den Kaufpreis erhöht und dann der Kaufvertrag wegen diesem erhöhten Kaufpreis nicht zustande kommt, muss er für den Schaden des Kaufinteressenten nicht aufkommen.

Der Schadensersatzanspruch ist auch dann nicht gegeben, wenn der Verkäufer zu einem Zeitpunkt vom Verkauf Abstand nimmt, zu dem der Kaufinteressent bereits einen Darlehnsvertrag abgeschlossen hat und der Verkäufer diesen Umstand kennt.

Nur besonders schwerwiegende Treuepflichtverletzungen des Verkäufers, wie z.B. er wollte gar nicht verkaufen und nur den Marktwert seiner Immobilie testen, könnten Schadensersatzansprüche des Kaufinteressenten auslösen. Diese waren bei dieser Ausgangslage aber nicht gegeben.

BGH, Urteil vom 13.Oktober 2017, V ZR 11/17

http://juris.bundesgerichtshof.de/cgi-bin/rechtsprechung/document


DAS ist zu tun:

Einem Kaufinteressenten muss klar sein, dass alle Vermögensdispositionen bis zum notariellen Vertragsabschluss in seinem wirtschaftlichen Risiko liegen. Er sollte daher beachten, dass

  • er zunächst eine Finanzierungszusage einholt,
  • den Darlehnsvertrag so abschließt, dass die Widerrufsfrist vor der Beurkundung bzw. dem Notartermin noch nicht abgelaufen ist und er widerrufen kann oder 
  • den Darlehnsvertrag unter der Bedingung des unterschriebenen Kaufvertrages abschließt.