Schriftform in Gewerbemietrecht

BGH, Beschluss vom 25. Januar 2017, XII ZR 69/16

Gewerbemietmietverträge werden i.d.R. auf mehrere Jahre fest abgeschlossen. Dies muss schriftlich (§ 550 BGB) erfolgen, da sie ansonsten trotz vereinbarter Festlaufzeit, unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, ordentlich kündbar sind. Vereinbaren die Parteien mündlich eine Vertragsänderung, verletzen sie die erforderliche Schriftform. Oft bleibt dieser Verstoß unbemerkt.

Ganz aktuell hat der BGH nun erneut entschieden, dass auch doppelte Schriftformklauseln nicht gegen diese „Schriftformfalle“ helfen.

Ein Mietvertrag – auch ein Gewerbemietvertrag – kann grundsätzlich wirksam mündlich abgeschlossen werden. Für die Wirksamkeit des Vertrags ist zunächst keine bestimmte Form erforderlich. Es gibt allerdings auch im Mietrecht Vorschriften, die die Einhaltung der Schriftform verlangen. In der Praxis ergeben sich dabei mit der Vorschrift des § 550 BGB immer wieder Problem.

Mietverträge, die für längere Zeit als ein Jahr gelten, müssen zwingend in schriftlicher Form geschlossen werden. Das Schriftformerfordernis des § 550 BGB bezieht sich aber dabei nicht nur auf den ursprünglichen Vertrag und seine Anlagen, sondern auch auf alle nachträglichen getroffenen Vereinbarungen. Diese müssen von den Parteien jeweils auf derselben Urkunde unterzeichnet werden(§ 126 Abs. 2 BGB). Ein Briefwechsel reicht grds. nicht. Zwar macht ein Verstoß den Vertrag nicht nichtig, sondern „nur“ kündbar. Weil die Mietvertragsparteien aber diese Problematik oftmals entweder nicht kennen oder im gelebten Mietverhältnis übersehen, gibt es immer wieder unliebsame Überraschungen – dies insbesondere für Mieter, wenn ein Grundstückserwerber den eigentlich doch noch lange laufenden Mietvertrag plötzlich mit gesetzlicher Frist kündigt.