05.04.2022
Erbbaurecht, Erbbauzins und steuerliche Vorteile – verständlich erklärt von Immobilienmaklerin Kathrin Röthig.
Den Begriff „Erbbaurecht“ haben viele Immobilienbesitzer oder zukünftige Immobilienbesitzer sicher schon häufiger gehört. Aber was steckt eigentlich dahinter?
Kathrin Röthig hatte in ihrer langjährigen Tätigkeit als Immobilienmaklerin schon häufig mit dem Thema Erbbaurecht zu tun und erklärt: „Erbbaurecht ist das Recht, auf einem fremden Grundstück eine Immobilie errichten zu dürfen. Das heißt, dass einem dann die Immobilie mit allen Rechten und Pflichten gehört, aber nicht das Grundstück, auf dem sie steht.“ Wichtig zu wissen ist außerdem: Die Immobilie kann – wie jede andere Immobilie auch – verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden.
Aber wer vergibt eigentlich Erbbaurechte? Die häufigsten Erbbaurechtsgeber – und somit Eigentümer der Grundstücke – sind kirchliche Einrichtungen, Stiftungen, staatliche Eigentümer. „In Bayern wird Erbbaurecht auch häufig durch Brauereien vergeben“, ergänzt Kathrin Röthig. Durch die langfristige „Verpachtung“ der Grundstücke erzielen diese Institutionen solide Einnahmen und behalten die Eigentumsrechte am Grundstück. Die Laufzeit des Erbbaurechts beträgt in der Regel 75 oder 99 Jahre. Für den Immobilieneigentümer hat es keine Folgen, sollte innerhalb dieser Laufzeit der Besitzer des Grundstücks wechseln: eine Kündigung des Erbbaurechts oder eine beliebige Erhöhung des Erbbauzinses sind nicht möglich. Und wenn man seine Immobilie beim Bauträger kauft? „Auch der Bauträger ist Erbbaurechtsnehmer und tritt mit Verkauf der Immobilie seine Position sukzessive an alle Käufer ab.“, klärt Kathrin Röthig auf.
Gerade in München sind die Kaufpreise von Immobilien stark von den Grundstückspreisen beeinflusst. Kathrin Röthig hat in ihrer Tätigkeit als Maklerin immer wieder erlebt, dass das Erbbaurecht für Immobilienkäufer hier deshalb besonders attraktiv ist: „Erbbaurecht hat einen großen Vorteil: das Grundstück wird nicht mit erworben – dadurch sinkt der Kaufpreis um ca. 30 – 40 Prozent gegenüber einem konventionellen Kauf!“.
Dem Erbbaurechtsgeber steht dafür, dass auf seinem Grundstück Dritte Immobilien errichten dürfen, der so genannte Erbbauzins zu. Dieser wird monatlich entrichtet und entspricht somit in etwa einer Pacht, Miete, oder Leasingrate. Die Höhe des Erbbauzinses orientiert sich in der Regel an dem Wert des Grundstücks – üblich sind 4% des Grundstückswertes als jährlicher Zins. Eine Wertsteigerung des Grundstücks hat keinen Einfluss auf den Erbbauzins – maßgeblich ist der Verbraucherpreisindex.
Bei Wohnungen im Erbbaurecht kann der gesamte Kaufpreis steuerlich geltend gemacht werden – bei einem konventionellen Kauf dagegen wird hier der Grundstückskostenanteil abgezogen. Gut zu wissen: Wer die Immobilie nicht selbst bezieht, sondern vermietet, kann den Erbbauzins bei Einkünften aus Vermietung und Verpachtung als Sonderausgaben steuerlich absetzen.
Nach Ablauf der Laufzeit des Erbbaurechts – also in der Regel nach 75 oder 99 Jahren – hat der Erbbaurechtsgeber zwei Möglichkeiten: das Grundstück zurückzufordern oder das Erbbaurecht zu verlängern. Aber was passiert, wenn der Erbbaurechtsgeber das Grundstück zurückfordert? Das ist vertraglich geregelt. „Fordert der Erbbaurechtsgeber das Grundstück zurück, muss er den Erbbaurechtsnehmer zu vertraglich vereinbarten Konditionen entschädigen“, erklärt Kathrin Röthig.
Kurz zusammengefasst kann der Kauf einer Immobilie im Erbbaurecht durchaus eine attraktive Investition sein. Die finanziellen Vorteile liegen auf der Hand: die Finanzierung des Grundstückspreises – der 30-40 Prozent des Kaufpreises ausmachen kann – fällt weg und die Investition bringt zudem auch steuerliche Vorteile mit sich. „Gerade in Städten wie München und Hamburg, in denen die Preise für Bauland noch höher als die Immobilienpreise sind, ist der Wegfall des Grundstückspreises ein großer Pluspunkt!“ betont Kathrin Röthig. Außerdem kann die Immobilie trotz Erbbaurecht regulär verkauft, verschenkt, vererbt oder beliehen werden. Für den Erbbaurechtsgeber bedeutet der Erbbauzins eine regelmäßige Einnahmequelle ohne, dass er dafür sein Grundstücksrecht abtreten muss.