Die Gefahr unbemerkter Beschaffenheitsvereinbarungen im Rahmen des Immobilienkaufvertrages

25.10.2016

BGH, Urteil vom 6. November 2015 - Az. V ZR 78/14

In seiner Entscheidung vom 6.11.2015 hat der BGH sehr hohe Anforderungen an eine Beschaffenheitsvereinbarung im Sinne von § 434 Abs. 1 Satz 1 BGB außerhalb des notariellen Vertrages (etwa aufgrund von Angaben in Internetanzeigen oder einem Exposé) gestellt und damit die Bedeutung der Notarurkunde gestärkt. Gleichwohl sind die weit verbreiteten Eigenschaftsangaben, welche in Bezug auf eine Immobilie im Vorfeld des Vertragsschlusses gemacht werden, nicht unproblematisch und bieten einige Risiken für Verkäufer und Käufer und somit auch für Immobilienmakler.
Beim Verkauf gebrauchter Immobilien finden sich in Internetanzeigen oder dem vom Makler erstellten Exposé oftmals weitere Angaben zu Eigenschaften der Kaufsache, die für die Entscheidung der potenziellen Käufer nicht selten maßgeblich sind. Insbesondere Angaben zu den Flächenmaßen, dem Zustand oder etwaigen Sanierungsbedarf sind gängige Praxis. Oftmals werden diese Angaben durch den Verkäufer oder den Makler mündlich, per E-Mail oder auf andere Weise dann noch bestätigt bzw. näher konkretisiert.

Im Kaufvertrag ist dann meist keine detaillierte Regelung zu den Eigenschaften der Immobilie getroffen, sondern dort wird fast immer geregelt, dass eine bestimmte Beschaffenheit gerade nicht geschuldet ist. Zudem wird oftmals ein sehr weit reichender Haftungsausschluss vereinbart. Letztlich gilt es also festzustellen, ob es sich bei den Angaben im Exposé oder Internetanzeige um eine unverbindliche Information handelt oder aber Beschaffenheitsvereinbarung.

Im Ergebnis wird man wohl feststellen müssen, dass vorvertragliche Eigenschaftsangaben im Exposé oder einer Annonce, die in der notariellen Urkunde nicht erwähnt werden, beim Immobilien-Kaufvertrag aufgrund der Belehrung und Beratung (vgl. § 17 BeurkG) durch einen Notar und im Interesse der Wirksamkeit des Vertrages samt Schutzwirkung der Vormerkung nur im Ausnahmefall eine potenziell haftungsbegründende Beschaffenheitsvereinbarung darstellen. Bei unzutreffenden Angaben haftet ein Verkäufer bzw. ein von diesem eingeschalteter Makler dann nur, wenn er deren Unrichtigkeit positiv kannte - dies schließt auch Angaben ins Blaue hinein ein - oder aber, wenn er trotz Bestehen einer Aufklärungspflicht die gebotene Information arglistig nicht offen gelegt hat.

Makler sollten immer explizit darauf hinweisen, dass die von Ihnen dargestellten Informationen vom Eigentümer stammen und keinerlei Haftung oder Gewährleistung der Richtigkeit hierfür übernommen wird. Hat der Makler allerdings positive Kenntnis von der Unrichtigkeit der Angaben oder sind die Angaben offensichtlich unrichtig so muss er diese infolge seiner besonderen Fachkunde überprüfen und dies dem potentiellen Käufer offenlegen.
Für Verkäufer besteht die Möglichkeit neben dem allgemeinen Haftungsausschluss eine Erklärung in die notarielle Urkunde aufzunehmen, wonach klagestellt wird, dass außerhalb des notariellen Kaufvertrages keine weiteren Vereinbarung getroffen, insbesondere keine verbindliche Eigenschaftsangaben, gemacht wurden.