Bundesgerichtshof verneint Eigenbedarf aus betrieblichen Bedarf: Kündigung einer Mietwohnung zur beruflichen Nutzung

BGH, Urteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16

Sachverhalt:
Der Beklagte ist seit 1977 Mieter einer 2-Zimmer-Wohnung. Die Klägerin hat die Wohnung im Jahr 2008 durch Zuschlag im Rahmen einer Zwangsversteigerung erworben und ist als Vermieterin in den Mietvertrag eingetreten. Der Ehemann der Vermieterin betreibt im ersten Geschoss des Vorderhauses des Anwesens, in dem sich die vom Beklagten genutzte Wohnung befindet, ein Beratungsunternehmen. Die Vermieterin kündigte das Mietverhältnis mit der Begründung, ihr Ehemann benötige die Wohnung zur Erweiterung seines seit 14 Jahren ausgeübten Gewerbes, da die räumliche Kapazität der hierzu im ersten Obergeschoss des Anwesens angemieteten Räume ausgeschöpft sei.

Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der Bundesgerichtshof hat entschieden, dass es - entgegen einer verbreiteten Praxis - nicht zulässig ist, den Berufs- oder Geschäftsbedarf als ungeschriebene weitere Kategorie eines typischerweise anzuerkennenden Vermieterinteresses an der Beendigung eines Wohnraummietverhältnisses zu behandeln. Die Gerichte haben vielmehr im Einzelfall festzustellen, ob ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses besteht (§ 573 Abs. 1 Satz 1 BGB).

Durch die in § 573 Abs. 2 BGB normierten Fälle hat der Gesetzgeber für die praktisch bedeutsamsten Fallgruppen geregelt, unter welchen Umständen der Erlangungswunsch des Vermieters Vorrang vor dem Bestandsinteresse des Mieters hat. Wenn der Vermieter die Wohnung jedoch nicht zu Wohnzwecken benötigt, sondern sie einer gewerblichen Nutzung zuführen will, ist der Kündigungstatbestand des Eigenbedarfs gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht erfüllt. Ebenso wenig stellt die Eigennutzung der vermieteten Wohnräume zu (frei-)beruflichen oder gewerblichen Zwecken eine wirtschaftliche Verwertung im Sinne von § 573 Abs. 2 Nr. 3 BGB dar.

Somit kommt lediglich die Anwendung der Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB in Betracht. Hier ist stets eine Interessenabwägung bzgl. der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien vorzunehmen. Eine Kündigung kommt in solchen Fällen aber nur dann in Betracht, wenn dem Eigentümer ansonsten gewichtige Nachteile entstünden.

Im vorliegenden Fall ist ein berechtigtes Interesse der Vermieterin an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben, denn aufgrund der beabsichtigten Nutzung allein für gewerbliche Zwecke ihres Ehemannes hätte die Vermieterin andernfalls entstehende Nachteile von einigem Gewicht darlegen müssen. Es ist aber nicht ersichtlich, dass die Vermieterin oder ihr Ehemann durch eine Auslagerung eines größeren Teils des Aktenbestands in andere, etwas entfernter gelegene Räumlichkeiten eine wirtschaftliche Einbuße von einigem Gewicht oder ein die Organisation des Unternehmens nicht unerheblich beeinträchtigender Nachteil entstehen würde und sie deshalb auf die beabsichtigte Nutzung der Mietwohnung - bislang persönlicher Lebensmittelpunkt des Beklagten - angewiesen wären.