BGH präzisiert Voraussetzungen für ordentliche Kündigungen

BGH, Urteil vom 10. Mai 2017 - VIII ZR 292/15

Sachverhalt:
Die Beklagten sind seit dem Jahr 1996 Mieter einer in einem Mehrfamilienhaus gelegenen Wohnung. Das Grundstück ist zudem mit einer Scheune und einem Nebengebäude bebaut. Nach der Darstellung des Vermieters (ein eingetragener Verein) sind sämtliche Gebäude sanierungsbedürftig.

Der Vermieter ist zugleich an einer GmbH beteiligt. Diese beabsichtigt, die Gebäude unter Nutzung von Fördermitteln zu sanieren und umzubauen. Dabei sollen im bisherigen Mehrfamilienhaus und in der Scheune psychosoziale Wohngruppen mit insgesamt 23 Wohnplätzen und im Nebengebäude eine Tischlerei und Grünholzwerkstatt untergebracht werden. Der Vermieter möchte das Grundstück zur Verwirklichung dieses Projekts an die Gesellschaft vermieten.

Der Vermieter kündigte das Mietverhältnis nach § 573 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 3 BGB (Generalklausel und wirtschaftliche Verwertung) und begründete dies damit, dass andernfalls das geplante Projekt nicht realisiert werden könne. Die Beklagten widersprachen der Kündigung und machten geltend, ein Kündigungsgrund liege nicht vor.

Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs:
Der BGH hat entschieden, dass die streitgegenständliche Kündigung unwirksam ist, weil weder der vom Vermieter geltend gemachte Kündigungstatbestand der Verwertungskündigung (573 Abs. 2 Nr. 3 BGB) vorliegt noch ein berechtigtes Interesse im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gegeben ist. Entscheidend ist stets, ob das Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses eher mit Eigenbedarf oder eher mit einer wirtschaftlichen Verwertung vergleichbar ist. Im ersten Fall sind die Hürden niedriger als im zweiten.

Im vorliegenden Fall scheidet mangels wirtschaftlicher Verwertungsabsicht eine Verwertungskündigung aus.
Dieser Kündigungstatbestand setzt voraus, dass der Vermieter durch den Fortbestand des Mietverhältnisses an einer Realisierung des dem Grundstück innewohnenden materiellen Werts, was in erster Linie durch Vermietung und Veräußerung geschieht, gehindert ist. Nach eigenen Angaben hegt der Vermieter jedoch überhaupt nicht die Erwartung, durch Sanierung höhere Mieteinnahmen zu erzielen, sondern verfolgt vielmehr die Absicht, das Anwesen der gewerblichen Nutzung zur Umsetzung eines sozialpolitisch erwünschten Zwecks zuzuführen.

Auch eine auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB gestützte Kündigung scheidet vorliegend aus. Hier verlangt das Gesetz eine einzelfallbezogene Feststellung und Abwägung der beiderseitigen Belange der betroffenen Mietvertragsparteien. Im vorliegenden Fall ist ein berechtigtes Interesse des Vermieters an der Beendigung des Mietverhältnisses nicht gegeben. Dabei kann letztlich sogar offen bleiben, ob sich der Vermieter als privater Vermieter überhaupt auf die Gemeinnützigkeit des von der GmbH verfolgten Projekts berufen kann. Insgesamt weist die vom Vermieter geltend gemachte Interessenlage damit eine größere Nähe zur Verwertungskündigung auf, so dass für die Annahme eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses erforderlich ist, dass der Vermieter durch die Vorenthaltung der Mieträume einen Nachteil von einigem Gewicht erleidet. Diese Schwelle erreichen die vom Vermieter aufgeführten Gründe jedoch nicht. Insbesondere gefährdet die Fortsetzung des Mietverhältnisses die Finanzierung und Verwirklichung des Gesamtprojekts nicht, sondern führt lediglich dazu, dass drei von insgesamt dreiundzwanzig geplanten Wohngruppenplätzen nicht geschaffen werden können.