21.12.2016
BGH, Urteil vom 14. Dezember 2016 - VIII ZR 232/15
1. Der - seinem Wortlaut nach auf natürliche Peronen zugeschnittene - Kündigungstatbestand des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist in den Fällen entsprechend anzuwenden, in denen als Vermieterin eine teilrechtsfähige (Außen-)Gesellschaft bürgerlichen Rechts auftritt. Dies hat der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 14.12.2016 klargestellt.
Sachverhalt:
Die Klägerin ist eine aus vier Gesellschaftern bestehende GbR. Im Jahr 1991 hat die GbR das Anwesen, in dem die streitige Wohnung mit 166 m² liegt, erworben. Nach dem Gesellschaftsvertrag ist Zweck der Gesellschaft die "Instandsetzung, Modernisierung und Ausbau des Anwesens, dessen Vermietung sowie nach Möglichkeit der Aufteilung in Wohnungseigentum". 1994 sanierte die GbR mehrere der Wohnungen im Anwesen und teilte diese nach Maßgabe des WEG auf. Einige der Wohnungen wurden daraufhin verkauft. Die Wohnung der Beklagten ist die letzte Wohnung, die noch nicht saniert ist. Im September 2013 kündigte die Klägerin das Mietverhältnis. Begründet wurde die Kündigung mit Eigenbedarf der Tochter eines der Gesellschafter. Die Beklagten haben sich gegen die Kündigung gewehrt, da sie den Kündigungsgrund für vorgeschoben halten.
Das Amtsgericht hat den Mietern zunächst Recht gegeben. Zudem war es der Auffassung, die Kündigung der GbR sei unwirksam, weil sie es treuwidrig versäumt habe, den Beklagten eine seit April 2014 leerstehende 76 Quadratmeter große Zwei-Zimmer-Wohnung im EG des Objektes anzubieten. Die Berufung der GbR blieb zunächst ebenfalls ohne Erfolg.
Der BGH war hier anderer Ansicht und hat die Kündigung der GbR für zulässig erachtet. Im Ergebnis ist einer GbR der Eigenbedarf eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen "zuzurechnen". Der Zweck des § 573 BGB besteht darin, einerseits den Mieter vor willkürlichen Kündigungen zu schützen, andererseits aber auch dem Vermieter die Befugnis einzuräumen, das Mietverhältnis bei Vorliegen eines triftigen Grundes beenden zu können.
Bei einer GbR sind zwar nicht die Gesellschafter als natürliche Personen Vermieter, sondern die Gesellschaft als Ganzes ist Vermieterin, sodass der auf natürliche Personen zugeschnittene Kündigungstatbestand des §573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nicht direkt anwendbar ist. Dies stellt laut BGH jedoch eine Regelungslücke dar, welche sich nicht allein durch einen Rückgriff auf die Generalklausel des § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB schließen lässt. Vielmehr ist hier § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB analog anzuwenden, so dass sich auch eine teilrechtsfähige (Außen-) Gesellschaft bürgerlichen Rechts auf einen Eigenbedarf ihrer Gesellschafter oder deren Angehörigen berufen darf.
Die Geltendmachung des Eigenbedarfs eines Gesellschafters oder dessen Angehörigen sei in allen wesentlichen Punkten einer Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft vergleichbar. Eine GbR darf daher nicht schlechter gestellt werden als eine Miteigentümer- oder Erbengemeinschaft.
2. Im Hinblick auf die Rechtsansicht des Amtsgerichts, dass die Eigenbedarfskündigung der Vermieterin durch die unterlassene Anbietung einer im selben Anwesen gelegenen Zweizimmerwohnung rechtsmissbräuchlich und damit unwirksam geworden ist, hat der BGH seine bisherige Rechtsprechung grundlegend geändert.
Das unterlassene Anbieten einer Ersatzwohnung hat nicht die Unwirksamkeit einer berechtigt ausgesprochenen Eigenbedarfskündigung zur Folge. Zwar sei ein Vermieter grundsätzlich verpflichtet, die Folgen einer Eigenbedarfskündigung für den Mieter so gering wie möglich zu halten, da der Wohnung eines Menschen besondere Bedeutung zukommt. Der Vermieter hat dem betroffenen Mieter deshalb grundsätzlich eine andere, ihm während der Kündigungsfrist zur Verfügung stehende Wohnung zur Anmietung anzubieten, sofern diese sich im selben Haus oder derselben Wohnanlage befindet.
Allerdings, so der BGH, führt die Verletzung einer solchen Anbietpflicht durch den Vermieter nicht zur Unwirksamkeit der Eigenbedarfskündigung. Vielmehr ziehe eine Verletzung der mietvertraglichen Rücksichtnahmepflichten (§ 241 Abs. 2 BGB) des Vermieters – wie auch bei sonstigen Verstößen gegen Nebenpflichten – lediglich Schadenersatzansprüche nach sich. Dem Mieter könnten daher allenfalls Ersatzansprüche in Geld für hierdurch entstandene Schäden (etwa Umzugs- und Maklerkosten) zustehen.