Berücksichtigung schwerwiegender Härtegründe bei fristloser Kündigung

17.11.2016

Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

BGH, Urteil vom 9. November 2016 - Az. VII ZR 73/16


Der Bundesgerichtshof hat sich in dieser Entscheidung mit der Frage befasst, ob schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters im Einzelfall zur Folge haben können, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung im Sinne des § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB trotz einer erheblichen Pflichtverletzung des Mieters nicht gegeben ist.

Sachverhalt:

Die 97-jährige demenzkranke und pflegebedürftige Beklagte ist langjährige Mieterin zweier Wohnungen in einem Mehrfamilienhaus in München. In einer der beiden Wohnungen wohnte die Beklagte selbst, die andere Wohnung wurde von ihrem Betreuer bewohnt, der sie ganztägig pflegt. Im Jahr 2015 äußerte der Betreuer in mehreren Schreiben an die Hausverwaltung grobe Beleidigungen gegenüber der Vermieterin und späteren Klägerin. Die Klägerin sprach daraufhin die fristlose Kündigung des Mietverhältnisses (Mieterin war die 97-jährige Beklagte) aus.

Das Amtsgericht hat die Räumungsklage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Landgericht ihr allerdings stattgegeben. Bei derart groben Beleidigungen liege die Unzumutbarkeit einer Fortsetzung des Mietvertrages für die Klägerin auf der Hand. Der Senat hat das Berufungsurteil aufgehoben und die Sache zur neuen Verhandlung und Entscheidung an das Berufungsgericht zurückverwiesen.
Dabei unterstrich der BGH in seiner Entscheidung folgendes:

  • Zu den bei der Gesamtabwägung einer nach § 543 Abs. 1 BGB erklärten fristlosen Kündigung zu berücksichtigenden Umständen des Einzelfalls gehören ohne weiteres auch schwerwiegende persönliche Härtegründe auf Seiten des Mieters;

  • § 543 Abs. 1 Satz 2 BGB schreibt ausdrücklich eine Abwägung der beiderseitigen Interessen der Mietvertragsparteien und eine Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles vor;

  • die Abwägung auf bestimmte Gesichtspunkte zu beschränken und deren Berücksichtigung auf das Vollstreckungsverfahren zu verschieben, verbietet sich aufgrund der eindeutigen gesetzlichen Regelung;

  • bei drohenden schwerwiegenden Gesundheitsbeeinträchtigungen oder Lebensgefahr sind die Gerichte zudem verfassungsrechtlich gehalten, ihre Entscheidung auf eine tragfähige Grundlage zu stellen und diesen Gefahren bei der Abwägung der widerstreitenden Interessen hinreichend Rechnung zu tragen.

Ein nach §543 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgenommene Gesamtabwägung kann also im Einzelfall zur Folge haben, dass ein wichtiger Grund für eine außerordentliche Kündigung wegen besonders schwerwiegender persönlicher Härtegründe auf Seiten des Mieters trotz seiner erheblichen Pflichtverletzung nicht vorliegt und eine fristlose Kündigung des Vermieters unzulässig ist.