Neuregelung der Maklerprovision.

Seit Ende 2020 wird die Maklercourtage zwischen Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer geteilt, da beide Parteien von der Maklertätigkeit profitieren. Damit wird auch der Käufer angesichts der steigenden Immobilienpreise bei den Kaufnebenkosten entlastet. Wir haben uns mit Thomas Röthig von RÖTHIG & RÖTHIG Immobilien über dieses komplexe neue Provisionsrecht unterhalten und interessante Antworten bekommen.


Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, seit dem 23. Dezember 2020 gilt das neue Maklerrecht mit der Regelung der Maklergebühr. Bitte erklären Sie uns was geändert wurde und warum?

Thomas Röthig: Gerne! Das Provisionsrecht des Maklers wurde deutschlandweit erstmalig gesetzlich geregelt. Bisher galten in den einzelnen Bundesländern unterschiedliche Makler Provisionssätze. Der Gesetzgeber hat mit dem neuen Maklerrecht beabsichtigt, die Käufer zu entlasten. Das wird auch in Berlin und anderen Regionen der Fall sein, wo der Käufer bisher 7,14% bis 8,33% Maklervergütung inkl. Mehrwertsteuer zahlen musste. Hier in Bayern wird sich fast nichts ändern, denn bei uns wurden die Maklerkosten schon immer zwischen dem Immobilienverkäufer und dem Käufer aufgeteilt.

Stylus Magazin: Wie funktioniert die neue Provisionsregelung?

Thomas Röthig: Im Fall der Vermietung gibt es ja seit 2015 die Regelung des Bestellerprinzips. Wie man in Bayern sagt: Wer anschafft, zahlt. Beim Verkauf oder Kauf einer Eigentumswohnung oder eines Hauses gibt es mehrere gesetzliche Neuregelungen. Das Wichtigste: Das neue Maklergesetz gilt ab dem 23.12.2020 für alle Maklerverträge bundesweit.

Der Maklervertrag muss schriftlich abgeschlossen werden muss – auch das war in unserem Maklerbüro in München gängige Praxis – deswegen ist diese neue Maklerregelung für uns nichts Überraschendes.

Schauen wir uns die neue Provisionsregelung für Immobilienmakler etwas genauer an. Sie bietet den Immobilienverkäufern drei Möglichkeiten, die ich Ihnen gerne vorstellen möchte.

Zunächst Provisionsvariante 1 für Verkäufer und Käufer: Geregelt in § 656 c BGB

Diese Vorschrift wird auch die Doppeltätigkeit des Maklers genannt.
Der Gesetzgeber sieht vor, dass der Makler sowohl den Verkäufer als auch den Käufer vertritt. Die Provision wird also zwischen Immobilienverkäufer und Immobilienkäufer geteilt. Die Immobilienmakler schließen in diesem Fall einen Maklervertrag mit dem Verkäufer und einen Maklervertrag mit dem Käufer ab. Das Besondere dieses Maklervertrages ist es, dass der Immobilienmakler sowohl die Interessen des Verkäufers als auch die Interessen des Käufers vertritt. Es handelt sich hierbei um eine so genannte Doppelvertretung. Dabei darf die Höhe der Maklerprovision des Käufers nicht höher sein als die Maklervergütung des Verkäufers. So will es das Gesetz.

Jetzt die Provisionsvariante 2.: Geregelt durch § 656 d BGB

In diesem Fall wird nur ein Maklervertrag abgeschlossen und zwar mit dem Verkäufer. Der Immobilienmakler vertritt ausschließlich die Interessen des Verkäufers. Mit dem Immobilienkäufer wird kein Maklervertrag abgeschlossen. Der Immobilienverkäufer verpflichtet sich im Maklervertrag die gesamte Provision zu zahlen – erst im späteren Kaufvertrag beim Notar verpflichtet sich der Käufer die Hälfte der vereinbarten Maklerprovision vom Verkäufer zu übernehmen.

Rein wirtschaftlich ist das Ergebnis das gleiche wie bei Variante 1: Beide Parteien, Käufer und Verkäufer, bezahlen dieselbe Höhe der Maklergebühr – nur zu einem späteren Zeitpunkt, nämlich wenn der Käufer am Ende der Kaufverhandlungen die Hälfte der Maklerprovision des Immobilienverkäufers übernimmt. Dabei gibt es auch noch eine kleine Besonderheit: Die Bemessung der Grunderwerbsteuer erfolgt nicht nur aus dem Kaufpreis, sondern auch aus der anteiligen Provision, die der Käufer übernimmt. Gleiches gilt für die Notarkosten. Da die Grundwerbsteuer in Bayern lediglich 3,5% beträgt, erhöht sich für den Käufer die zu zahlende Grunderwerbsteuer lediglich um einen geringen Betrag.

Nun zu der letzten Variante, Nummer 3: Die Möglichkeit der freien Vereinbarung der Maklercourtage

Bei dieser ist es ähnlich geregelt wie bei der Variante 2. Es wird nur ein Maklervertrag abgeschlossen. Der Immobilienverkäufer verpflichtet allerdings die gesamte Provision des Maklers zu zahlen. Eine Übernahme des hälftigen Anteils durch den Käufer erfolgt hier nicht. In diesem Fall vertritt der Immobilienmakler ausschließlich die Interessen des Verkäufers.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, das klingt alles recht kompliziert. Welche Variante der Maklercourtage würden Sie denn für den Verkäufer empfehlen?

Thomas Röthig: Ich würde dem Verkäufer ausschließlich die Variante 2 empfehlen, also dass der Käufer bei Abschluss der Immobilien Kaufverhandlungen 50 % der bereits vereinbarten Maklerprovision übernimmt. Hier hat der Verkäufer den Vorteil dass der Makler ausschließlich seine Interessen vertritt – auch was den Kaufpreis des Immobilienobjekts betrifft. Denn der Verkäufer ist daran interessiert den höchsten Kaufpreis zu erhalten – und das ist die Aufgabe des Immobilienmaklers. Da wir, meine Frau Kathrin Röthig und ich, seit über 20 Jahren die Experten in München für das Bieterverfahren sind, kommt für uns auch nur diese Variante in Betracht. Bei unseren Original-Röthig-Bieterverfahren vertreten wir ausschließlich die Interessen der Verkäufer und wissen ganz genau wie wir vorgehen müssen, um den höchsten Verkaufspreis zu erzielen.

Stylus Magazin: Wie sehen Sie die anderen beiden Varianten der Maklerprovisions-Regelungen?

Thomas Röthig: Ich sehe bei der Variante eins, mit der so genannten Doppelvertretung, einen großen Konflikt, denn der Makler kann aus meiner Sicht nicht die wirtschaftlichen Interessen des Immobilienverkäufers und gleichzeitig die Interessen des Immobilienkäufers vertreten. Da ich Jurist bin, denke ich auch wie ein Jurist. Ich kann nur eine Partei und ihre Interessen vertreten, sonst käme es ja zu einem deutlichen Interessenskonflikt beim Immobiliengeschäft. Daher wird in unserem Maklerbüro RÖTHIG & RÖTHIG in Bogenhausen ausschließlich die Variante 2 zum Einsatz kommen. Diese Entscheidung über die anzuwendende Maklergebühr haben meine Frau Kathrin Röthig und ich gemeinsam gefällt. Wirtschaftlich gesehen ist diese Variante für den Immobilienverkäufer auch die beste Variante, denn er zahlt lediglich die Hälfte der Provision. Die andere Hälfte wird im Kaufvertrag vom Käufer übernommen.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, wie ist es sichergestellt dass der Immobilienkäufer auch die 50 Prozent der Maklerprovision übernimmt?

Thomas Röthig: Das ist gar kein Problem, zunächst wird es ja vertraglich festgelegt und der Verkäufer entscheidet beim Immobilien Bieterverfahren ja selber, wer den Zuschlag bekommt: Er wird den Kaufvertrag ausschließlich mit dem Immobilieninteressenten abschließen, der bereit ist, die Hälfte der Maklergebühr zu übernehmen. Diese Informationen bezüglich der neuen Maklerprovision 2021 werden auch in unseren Immobilien Exposés kommuniziert und veranschaulicht dargestellt, damit der Interessent und potenzielle Käufer genau weiß, wie das Original Münchner Bieterverfahren bei RÖTHIG & RÖTHIG Immobilien abläuft. Diesbezüglich gibt es überhaupt keine Probleme.

Noch kurz zur Variante 3, hier wäre der Verkäufer schlechter gestellt denn er trägt die gesamte Maklercourtage. Das wäre ja ein schlechter Immobiliendeal für den Verkäufer und das ist nicht in unserem Sinn.

Stylus Magazin: Wie sieht es denn mit den so genannten „Altfällen“, sprich den Immobilienverträgen und Abmachungen vor den 23.12.2020 aus?

Thomas Röthig: Der Übergang von der alten zur neuen Regelungen der Maklerverträge und Provisionen werden uns noch einige Zeit begleiten. Es ist natürlich selbstverständlich, dass alle Maklerverträge mit Käufern und Verkäufern die vor dem 23.12.2020 abgeschlossen wurden genauso bestehen bleiben. Laienhaft gesagt: Hat der Makler den Käufer vor den 23.12.2020 gefunden und mit diesem einen Maklervertrag geschlossen – dann gilt die alte Regelung und der Käufer muss der Vereinbarung entsprechend die Maklerprovision übernehmen. Es kommt nicht darauf an wann der Kaufvertrag abgeschlossen wurde.

Stylus Magazin: Zum Schluss, wie hoch sind denn die Provisionen?

Thomas Röthig: Nach den bisherigen Regelungen betrug die Maklercourtage für den Verkäufer 3% plus Mehrwertsteuer und für den Käufer ebenfalls 3 Prozent plus Mehrwertsteuer. Entsprechendes wird auch von dem Immobilienverband Deutschland, IVD, empfohlen.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, gibt es die Möglichkeit die Höhe der Maklerprovision auch zu verhandeln?

Thomas Röthig: Die Provisionshöhe ist gesetzlich in der Höhe nicht festgeschrieben und somit selbstverständlich verhandelbar. Man muss jedoch bedenken, dass Provisionsreduzierung mit dem Verkäufer auch eine Provisionsreduzierung mit dem Käufer bedeutet, denn der Käufer zahlt nicht mehr als der Verkäufer. Das ist gesetzlich so vorgeschrieben. Auch empfiehlt der Immobilienverband Deutschland eine Provision in Höhe von 3% plus Mehrwertsteuer durch den Verkäufer und 3% durch den Käufer. Man darf auch nicht den Aufwand eines Maklers vergessen, ebenso wie die Vorarbeit des Immobilienmaklers im Hintergrund, die Vorbereitungen, Fotoaufnahmen, Exposés und schließlich die vielen Besichtigungen. Dazu kommt das Risiko, denn der Makler wird nur für den Erfolg bezahlt. Tritt dieser nicht ein, erhält er auch keine Vergütung – in dem Fall hat nur Kosten, Auslagen und Arbeit gehabt. Deswegen ist dieser Provisionsanspruch aus unserer Sicht tatsächlich angemessen. Wir kennen die Provisionshöhen aus vergleichbaren Geschäften, nämlich den Kunsthandel. Dort beträgt die Gesamtprovision zwischen 20 und 30%.

Selbstverständlich können bei hochpreisigen Luxus Immobilien auch Sondervereinbarungen getroffen werden. Das wird in einem persönlichen, individuellen Gespräch geklärt und entschieden. Grundsätzlich ist zu sagen, die Zukunft des Immobilienmarkts und der Immobilienwirtschaft wird beweisen, dass sich erfahrene, starke und exklusive Maklerunternehmen durchsetzen werden. Immobilienbüros die die Interessen des Verkäufers loyal, zuverlässig und ehrlich vertreten, und so im Interesse des Verkäufers den besten und höchsten Verkaufspreis erreichen. Wir sind der Überzeugung, dass Maklerbüros, die ihre Dienstleistung für eine sehr reduzierte Maklerprovision anbieten, mittelfristig am Immobilienmarkt keine Chance mehr haben werden. Denn der Verkäufer einer Immobilie braucht einen verlässlichen und glaubwürdigen Makler, der über fundierte Kenntnisse im Immobilienmarkt verfügt – auch und besonders im Bereich Immobilienbieterverfahren. Deswegen legen wir von RÖTHIG & RÖTHIG so viel Wert auf Perfektion, Know-how und Qualität. Das Zitat der Maklerbranche „Der zweite Makler macht das Geschäft“ kommt daher auch nicht von ungefähr.

Stylus Magazin: Wo kann man sich über weitere Immobilienthemen informieren?

Thomas Röthig: Wir verweisen immer auch auf unsere Website, www.roethig-immobilien.de, dort findet man Informationen und wichtige Erklärungen rund um den Immobillienmarkt. Zum Beispiel „Wie findet man den richtigen und perfekten Makler“ die Themen „Bieterverfahren in München“ oder „Immobilien präzise bewerten“. Gerne stehen meine Frau Kathrin Röthig und ich für ein persönliches und individuelles Informationsgespräch zum Immobilienverkauf zur Verfügung.

Stylus Magazin: Sehr geehrter Herr Röthig, vielen Dank für das interessante Gespräch.